대구의 분양권을 알아보자 (고성동 4총사 - 2부) 태왕디아너스오페라, 힐스테이트대구역오페라, 대구역오페라더블유, 대구오페라스위첸
프롤로그
지난번 1부에 이어 이번에는 고성동 주상복합 개별 단지들에 대해 상세히 알아보도록 하겠습니다.
많이들 4총사라 부르며 같이 묶어 설명하곤 하는데, 실제로 자세히 살펴보면 꽤나 다른 장단점이 있는 단지들입니다. 개인적으로는 입주 후 시세도 분명히 차이가 있을 거라 생각합니다.
1. 태왕디아너스오페라
고성동 1가를 크게 4개블럭으로 나눴을 때, 가장 서쪽의 A블럭에 위치한 태왕디아너스오페라입니다.
4개 단지들 중 가장 늦게 분양한 만큼 분양가는 가장 높은 편입니다. (약 5억 7천만원선에 발코니확장비 등등 하면 6억원 쯤 되겠죠?)
2025년 7월 입주 예정이며, 지하 4층 ~ 지상 49층, 5개동, 총 598세대 규모입니다.
84타입과 121타입이 존재하며, 특히 121타입(약 50평형) 경우 요즘 보기드문 대형평수인데 분양가는 약 8억원대였네요.
모든 방, 거실, 주방, 화장실 모든 곳이 큼직큼직 합니다. 4-bay 판상형구조에 침실4는 북향이네요.
3인가구, 4인가구면 이정도는 살아줘야 되는데 말이죠 ㅠㅠ
장점
- 고성동 1가 주복들 중에서 달성초, 3호선 북구청역이 가장 가까우며, 추후 힐스테이트 대구역 오페라 단지와 해당 단지 사이에 생길 대구권광역철도 원대역(추진중) 초역세권 단지임.
- 인근 신축단지들 중에서 가장 대형평형이 있고, 59, 74타입 등 소형평형이 없어 시세 방어에 유리. (84 오피스텔은 있음)
- 단지 바로 옆 원대지하차도를 통해 중구 접근성이 좋다. (힐스테이트 도원 센트럴 등 추후 달성네거리 상권이 완성되면 이용이 용이할듯.)
- 전매 제한 단지, 주변 단지들 대비 1년 정도 늦은 입주시기. (현재 극심한 하락장을 피해갈 수 있음..)
- 남서쪽 (101동, 104동) 뻥뷰. 고성동 1가 가장 서쪽에 위치하여 달성네거리방향, 달성파크푸르지오힐스테이트 아파트 방향으로 시티뷰 & 달성공원뷰 조망이 가능하다.
단점
- 인근 힐스테이트 등 브랜드 아파트들 대비 브랜드 가치는 떨어지는 편. (대구 내에서만 한정하면 태왕아너스도 괜찮지만, 전국 투자자들에게는 생소한 브랜드이다.)
- 주변 단지들 대비 비싼 분양가. 특히 오페라더블유보다는 약 1억원 정도 더 비싼편. 허나, 해당 단지는 무주택 실수요자 위주의 전매제한 단지이기 때문에 전매 해제 시 분양가 이하 매물이 나올 확률은 거의 없다는 점을 감안하면, 시세유지 측면에서는 좋을 수 있다.
- 주변 단지들 대비 협소한 단지 부지와 세대수. 해당 단지도 약 600세대 규모이지만, 고성동 4개 주복들이 다들 워낙 규모가 크기 때문에 상대적으로 보면 단지가 작은편이다.
2. 힐스테이트 대구역 오페라
고성동 B 블럭에 위치한 힐스테이트 대구역 오페라.
4개 단지들 중에서는 유일한 1군 브랜드 아파트이다. 이 때까지만 해도 대구에서 힐스테이트 브랜드는 인식이 괜찮았는데... 지나친 공급 과잉과 정신나간 분양가, 그에 대비 미흡한 상품성 등으로 요즘 대구에서는 자이나 푸르지오, 더샵 등 기타 1군 브랜드들에 좀 밀리는 느낌은 든다.
최초 분양가는 약 5억 7천만원 선. 여기에 발코니확장비와 중도금 이자가 없어 지금 생각해도 상당히 혜자로운 가격이 아니었나 싶다. 물론 그 당시에는 비싸다고 많이 까였었다...
최고가가 7억이 훌쩍 넘게 거래되며 P가 1억은 기본이었는데, 그 혜자로운 분양가가 무색하게 현재는 무피 내지는 마피에 거래되고 있다.
특히나 이 동네는 초고층 주상복합이 즐비하다보니 저층은 마피를 주고서라도 안가려는 반면, 고층은 피를 좀 주고서라도 거래가 되는 모양새다. 또한 철길 소음 이슈때문에 더더욱 고층이 선호되는 듯. 5층은 네이버 호가가 마이너스 P 3천이면, 실제는 5천까지도 열려있다고 봐야한다.
2024년 2월 입주 예정이며, 지하4층 ~ 지상48층, 8개동(아파트 6개동, 오피스텔 2개동) 1,207세대 대단지이다.
59, 84, 101타입이 존재하여 세 타입 모두 수요는 많은 타입이다.
특이한 점이라면 단지 서남측에 기부채납한 어린이공원이 존재하는데, 바로 저 앞 철도에 대구권광역철도 원대역이 예정되어있다.
기부채납 어린이공원 외에도 단지 내에 어린이놀이터만 3개가 있다. 신혼부부를 겨냥한 59타입도 존재하며 여러모로 아이들 뛰어놀기 좋은 요소가 많다. (그래도 살다보면 혼자살아도 59는 좁다...)
그 외에 주거형오피스텔은 63타입, 67타입으로 투룸 수준의 소형 오피스텔이다. 보통 84오피스텔을 넣어서 아파트 59타입 대체용으로 구성하는데, 이 단지는 59아파트가 존재하기 때문인지 더 소형 오피스텔을 집어넣었다.
장점
- 현대건설의 힐스테이트 브랜드 대단지이다. 정확히 재어보진 않았지만 부지는 고성동 주복중에서 제일 넓은 듯 하다.
- 고성동 주복 유일 소형 59타입이 존재한다. (다만 수요 측면에서는 희소성있는 소형타입이 좋을 수 있겠으나, 전체적인 단지 컨디션 유지에는 안좋다. 게다가 소형 오피스텔이 있다는 건 더 치명적이다.)
- 단지 바로 앞 대구권광역철도 원대역이 추진중이다.
- 혜자로운 분양가와 분양조건. 설령 시세가 좀 하락하더라도, 원분양자 입장에서는 꾹 참고 기다리면 충분히 방어가 될 수 있는 괜찮은 분양가. 특히 요즘 같은 고금리 시대에 중도금무이자 조건은 정말 괜찮다.
단점
- 동간거리가 상당히 좁다. (물론 죽전역 인근 주복들이나 다른 동네 주복들 비하면 굉장히 양호한 수준이지만, 좌우의 태왕디아너스오페라와 대구역오페라W가 주상복합치고는 상당히 광활한 동간거리를 자랑하기 때문에 더더욱 좁아보인다.)
- 고성동 주복 4단지들 중 유일하게 데크 형식 (단지 부지가 들어올려져 일정 층 이상부터 아파트가 시작되는 형식)이 아니라 일반 아파트처럼 1층이 개방되어있다. 주복 최대 장점이 지상층에 상가 등이 들어서고 4층 정도부터 주거공간이 시작되어 편의성과 보안성이 갖춰지는 것인데, 해당 단지는 그런 점에서는 좀 아쉬울 수 있겠다.
- 가장 서쪽 태왕은 남서쪽뷰, 가장 동쪽 스위첸은 남동쪽뷰, 중간의 오페라 더블유는 수창공원방향으로 뷰가 트여있는데, 힐스테이트 대구역 오페라의 경우 남쪽의 힐스테이트 달성공원역, 대구역경남센트로팰리스 등으로 가로막혀 탁 트인 뷰는 불가능해보인다.
3. 대구역오페라더블유
에일린의 뜰을 짓는 부산회사 아이에스동서에서 야심차게 내놓은 브랜드 W
부산 용호동 W가 어마어마한 성공을 하자 대구 수성 범어 W와 대구역 오페라 W에도 해당 브랜드를 적용하였다.
실제로 커뮤니티와 동간거리, 조경 모두 정말 훌륭한 편임.
다만 최근 실거래는 정말 눈물나는데, 2021년에 최고가 약 7억원을 찍고 현재는 5억원 전후로 거래가 되는 모습이다.
분양가는 4억원대에 발코니 확장비 등을 포함해도 5억원 남짓한 분양가였다. 그런데 그 분양가 마저도 피가 1천만원, 무피, 마피가 나오는 상황이다.
심지어 광역시 최신축 국평이 디딤돌대출이 가능하다고 홍보하는 중... ㅠㅠ
2023년 5월 입주 예정이며, 지하2층 ~ 지상45층, 1,088세대 대단지이다.
장점
- 저렴한 분양가. 최대장점이다. 프리미엄이 붙어도 로얄 물건을 5억이면 살 수 있다. 그러나 저렴한 분양가 탓인지, 전체적인 가격은 4총사 중에서 가장 낮은 상황이다.
- 빠른 입주. 대구 특히 태평로는 입주물량 폭탄이 떨어지는 24년도가 최악의 해 이다. 23년에 입주하는 오페라W나 25년에 입주하는 태왕디아너스는 그나마 상황이 좀 낫다.
- 커뮤니티, 동간거리 등 괜찮은 상품성.
- 102동 뻥뷰 & 시티뷰. 태평로와 고성동에서 정남향으로 탁 트인 뷰는 찾기가 참 힘든데, 오페라더블유 102동의 경우 정남향으로 수창공원이 뚫려있다.
단점
- 대형평수의 부재.
- 애매한 위치. 최대 단점이다. 사실 고성동 주복 4개단지를 하나로 묶어서 얘기하는 분들이 많은데, 그 안에서도 조금씩의 입지 차이는 존재한다. 고성동의 경우 동쪽으로 갈수록 대구역, 침산동, 동성로와 가까워지고, 서쪽으로 갈 수록 달성초, 3호선, 대구권광역철도 원대역 등으로 가까워지는데, W의 경우 그나마 도보로 편하게 이용할 수 있는건 대구권광역철도 원대역 예정지 밖에 없다.
4. 대구오페라스위첸
고성동 D블럭에 위치한 대구오페라스위첸. 태평지하차도와 접하고 있다.
최근 대구에 분양한 단지들 중에서는 압도적인 구조, 자재, 커뮤니티 등으로 뜨거웠던 단지.
판상형엔 독립 아일랜드 조리대가 있고 (태왕에서는 121타입에서나 존재하는...), 안방은 엄청나게 광활하다.
타워형은 무려 창이 4개나 있다.
분양가는 약 5.7~ 5.8억원 선. 여기에 발코니 확장비가 존재하고, 중도금은 무이자다.
가장 먼저 분양한 오페라더블유는 분양가가 압도적으로 저렴하고, 그 후에 분양한 단지들은 조금씩 분양가가 상승했다.
세 단지 모두 분양가는 5.7억원 정도지만, 힐스테이트 대구역 오페라는 발코니확장비와 중도금이자 무료, 대구오페라스위첸은 발코니확장비 유상에 중도금이자 무료, 태왕디아너스오페라는 발코니확장비와 중도금이자가 모두 생겼다.
이 곳도 최고가는 7억을 넘기고, 현재 실거래가와 호가는 무피수준인 듯 하다. 이 곳도 마피가 눈앞이다. ㅠㅠ
지하2층~지상49층 (공동주택 6개동, 오피스텔 1개동 및 근린생활시설). 총 공동주택 854세대, 오피스텔 75실 규모이다.
장점
- 압도적인 구조, 자재, 커뮤니티.
- 고성동 주복들 중에서 대구역, 롯데백화점, 동성로, 침산동 등이 가장 가깝다. 물론 먼 것 보다야 가까운게 낫지만, 사실 가깝다고 한들, 도보로 편하게 걸어다닐 수 있는 거리는 아니다.
- 칠성고가 가깝다. (학생들 수업끝나고 집 와서 저녁먹고 야자갈 수 있다...)
- 동쪽 동 들의 경우 남동향으로 동성로, 반월당 등 대구 시내 시티뷰가 화려하게 펼쳐진다.
- 중도금 무이자. 요즘 같은 시기 실수요자들은 정말 좋다.
단점
- 달성초, 3호선, 대구권광역철도 원대역 등이 가장 멀다. 특히 초등학생 도보통학은 최악으로 보인다. 장점에서 말했지만, 다른 시설들이 애매하게 가까운 위치보다는, 초등이나 지하철 역 같이 필수적인 시설들이 확실하게 도보권으로 가까운 위치가 훨씬 낫다. (그래도 무거운 짐만 없다면 대구역 롯데백화점 정도는 걸어서 왔다갔다 할 만하다.)
- 전 평형 국평. 이렇게 압도적인 퀄리티에 대형평수가 없는건 정말 아쉽다.
마치며
생각보다 글이 정말 길어진 고성동 주복 분석...
일일히 적진 않았지만, 이 곳의 공통된 단점은 경부선 철도 소음이다. 그러나 소음은 바로앞이 철도가 아니라 도로라 해도 있다. 도로소음도 겪어본 사람은 알겠지만 철도소음보다 더하면 더했지 덜하지는 않다..
하물며 그 철도에 역이 생긴다는데, 그 정도는 감수해야한다.
아무튼 같은듯 다른 고성동 주복들. 실수요자든, 투자자든 도움이 되셨길..
(기존 글과 문체가 조금 달라진 듯한... 기분이 들지만 이번 글은 이왕 시작한거 그냥 진지하게 다나까로 마무리..ㅎㅎ)