대구 각 구별 대장 아파트 단지 비교 / 코로나 시국 이후 달라진 점은?
프롤로그
영원히 상승할 것 만 같던 부동산 가격이 22년 이후로 그야말로 대폭락을 기록했는데요.
반면 22년 이후 끝도 없이 내릴 것만 같던 가격이 23년 들어서면서 이제는 서서히 회복세를 보이고 있습니다.
그렇지만 여전히, 특히 대구는, 전고점 돌파는 갈 길이 멀어보이는데요.
그래도 이렇게 힘든 시장에서도 언제나 대장은 존재하고, 상대적으로 회복이 빠른 단지들이 존재하는 법.
그야말로 힘들 때 웃는 단지가 정말 일류 단지라고 할 수 있겠습니다. ㅎㅎ
오늘은 그 일류 단지들을 한 번 알아보고, 코로나 시국 대유동성 시장에서의 리딩단지와 현재 리딩단지가 과연 일치하는지도 같이 알아볼까 합니다.
남구 : 교대역하늘채뉴센트원 > 교대역푸르지오트레힐즈
남구의 과거 1등 단지는 아리랑빌라트였는데요.
해당 단지는 힐스테이트 대명 센트럴 2차 재개발부지에 위치한 단지로, 어마어마한 보상금을 받았음을 알 수 있습니다. 힐스테이트대명센트럴2차는 가뜩이나 분양이 거의 안 된 것으로 아는데.. 안타깝네요 ㅠ
아무튼 실질적인 대장 단지는 7억4천만원에 거래된 교대역하늘채뉴센트원 인데요.
그러나 2023년 현재는 5억원대로 크게 폭락하며 남구 내에서 실거래 4위를 기록하고 있습니다.
2023년 현재 1등 단지는 분양권 상태로 5.4억원에 거래된 교대역푸르지오트레힐즈이고요.
그 뒤로는 대봉교역태왕아너스, 대명역센트럴엘리프가 순위를 기록했습니다. 대봉교역태왕아너스와 대명역센트럴엘리프는 상승장에서도 그다지 큰 금액에는 거래되지 않았었는데요. 그만큼 실거주자 위주의 거래가 이루어지고 있는지, 오히려 하락장에서도 잘 방어해주고 있는 모습입니다.
자타공인 남구 리딩단지가 될 e편한세상 명덕역 퍼스트마크 단지가 들어오게되면, 주변의 교대역하늘채뉴센트원이나 교대역푸르지오트레힐즈가 그 뒤를 이어 시세를 형성할 가능성이 높기 때문에, 현재 시점에서는 교대역하늘채뉴센트원 보다는 가장 최신축단지인 교대역푸르지오트레힐즈의 미래가치가 더 좋아 보입니다.
달서구 : 월배삼정그린코아포레스트 > 대구용산자이
달서구 과거 대장단지는 무려 8억8천만원을 기록한 월배삼정그린코아포레스트 입니다. 그 뒤를 이어 대구용산자이, 빌리브스카이가 2위, 3위를 기록했습니다.
반면 2023년 현재순위는 대구용산자이가 6억6,900만원으로 1위, 그 뒤는 빌리브스카이가 차지했고, 월배삼정그린코아포레스트는 6.5억으로 4위를 기록하고 있습니다.
단지별로 가격 차이가 크지않아서 큰 의미는 없지만, 입주가 끝난 월배삼정그린코아포레스트 보다는, 입주가 아직 많이 남은 대구용산자이가 조금 더 가격방어가 되고있는 모습이고, 미래가치도 더 높다고 할 수 있습니다.
특히 과거 상위권에 있던 상인동이나 월배 쪽의 기축 단지들은, 2023년에 와서는 보다 더 최신축 단지들에 밀려서 상대적으로 힘을 못쓰고 있습니다.
특히 앞으로 달서구에도 죽전역 일대에 신축단지가 더 쏟아질 예정으로, 신축이 아니면 기축단지들은 한동안은 어렵지 않을까 싶네요. 기존의 달서구 핵심지였던 상인, 월성, 월배에서 이제 신축단지로 탈바꿈중인 죽전 일대로 그 축이 이동하고 있는 모습도 조금씩 보입니다.
달성군 : 협성휴포레죽곡 > 다사역금호어울림센트럴
달성군의 경우에도 앞의 자치구들과 같은 모습을 보여줍니다.
과거 1위였던 협성휴포레죽곡은 7위로 추락했고, 다사역금호어울림센트럴, 설화명곡역우방아이유쉘, 힐스테이트다사역 등, 분양권 내지는 최신축단지들로 순위가 꾸려졌습니다.
생활 인프라가 잘 갖춰져있는 대실역 일대의 단지들이 슬슬 노후화되면서, 다사역 인근으로 신축 단지들이 이동한 모습인데요. 특히 다사역 초역세권인 다사역금호어울림센트럴이 대장단지로 등극하게 됐습니다.
동구 : 더샵디어엘로 > 더샵디어엘로
동구는 더샵디어엘로가 과거에도, 현재에도 대장자리를 유지하고 있습니다.
그러나 금액은 8억3천만원에서 6억3천만원으로 대폭 쪼그라들었습니다 ㅠ
동구는 대체적으로 과거 순위가 비슷하게 유지되고 있는데요.
다만 동구 역시도 2021년식 단지인 이안센트럴D와 2023년식인 동대구역화성파크드림의 순위가 2위에서 4위로 각각 뒤바뀌었습니다.
하락률로 따지면 분양권 상태인 더샵디어엘로보다 기축 단지인 이안센트럴D가 더 큰폭으로 하락했습니다. 계속 반복되고 있지만, 기축단지들이 상대적으로 훨씬 힘을 못 쓰고 있는 추세입니다.
북구 : 오페라삼정그린코아더베스트 > 오페라삼정그린코아더베스트
북구의 경우는 입지의 힘을 제대로 보여주고 있습니다.
다른 자치구들의 경우 좀 더 신축단지로 대장자리가 이동하는 모습을 보였는데, 북구의 경우 침산동 입지가 압도적으로 우월하다 보니, 2017년식인 오페라삼정그린코아더베스트가 과거에도, 현재에도 대장입니다.
다만, 그 뒤의 순위에서는 앞에서와 마찬가지의 모습이 나타납니다.
과거에는 복현3총사 (복현자이, 복현아이파크, e편한세상복현)와 고성4총사(태왕디아너스오페라, 힐스테이트대구역오페라, 대구역오페라더블유, 대구오페라스위첸) 가 서로 겹치는 가격을 유지하였는데요. 현재는 복현3총사가 고성4총사에 완전히 밀리는 모습이 나타납니다.
2020~2021년식인 복현3총사보다 2023~2025년식인 고성4총사의 미래가치가 훨씬 더 높게 평가되고 있습니다.
서구 : e편한세상두류역 > 두류역자이
서구 역시도 기축단지인 e편한세상두류역이 과거 1등단지에서 현재는 두류역자이에 자리를 내주었습니다.
또한 광장타운, 삼익맨션 등의 재건축 매물들이 굉장히 높게 거래되다가, 현재는 자취를 감추었습니다.
서구는 두류역일대가 압도적으로 대장 입지를 점하고 있고, 그 뒤를 평리뉴타운이 차지하고 있는데, 특이하게도 그 사이 어딘가를 서대구센트럴자이가 차지하고 있습니다.
3호선 초역세권 자이브랜드 대단지의 힘이 어마무시합니다.
수성구 : 경남타운 > 힐스테이트범어
사실상 수성구 순위 = 대구 전체 순위 인데요. 2021년 자료에서는 수성구는 10억이하가 아예 없습니다.
과거 1위는 무려 17억7,500만원에 거래된 경남타운입니다. 서울에 은마아파트가 있다면 대구에는 경남타운이 있는데요. 현재는 거래가 아예 되지 않으며 자취를 감추었습니다.
수성구 순위에서는 입지의 힘이 제대로 나타납니다. 과거 순위에서 신축빨 (범어센트럴푸르지오, 만촌삼정그린코아에듀파크)을 받았던 단지들이 현재는 범어4동 기축단지에 완전히 밀려버렸는데요.
2023년 순위에서는 1위부터 5위까지를 모두 범어4동 단지들이 차지했습니다. 그 뒤를 다시 최신축 단지 & 분양권인 힐스테이트만촌역, 수성범어더블유, 만촌자이르네가 차지합니다.
입지의 힘과 신축의 힘을 모두 알 수 있는 수성구 자료입니다.
초핵심지 단지들과 초신축 단지들이 과거의 신축단지들을 밀어냅니다.
중구 : 남산롯데캐슬센트럴스카이 > 남산롯데캐슬센트럴스카이
중구의 과거 1등 단지는 석우리치타운인데요.
이 단지는 소위 타올힐스라 불리는 서성지구 재개발 지역에서 보상받은 단지입니다. 그러나 서성지구는 시행사가 망하면서 엎어졌고요. 정작 지주는 18세대짜리 낡은 빌라 한 채를 13억 받으면서 그야말로 로또에 당첨됐습니다.
아무튼 재개발 물건을 제외하면 남산롯데캐슬센트럴스카이가 1위를 유지하고 있습니다. 과거 9억5천만원에서 현재 7억3천500만원으로 하락했지만, 비율로 따지면 생각보다 상당히 방어를 잘 하고 있는 중이고, 비수성구에서 현재 7억대에 거래되는 유일한 단지입니다.
과거 2위였던 청라힐스자이는 현재 6.1억으로 쪼그라들며 힐스테이트도원센트럴과 남산자이하늘채에도 밀리는 모습인데요. 다만, 힐스테이트도원센트럴과 남산자이하늘채 소유주에게 '청라힐스자이랑 바꿀래?' 하면 100명 중 100명은 버선발로 뛰쳐나와 바꿀 것이기 때문에... 해당 가격은 신뢰가 안가는 가격이기는 합니다.
중구에서도 수성구와 마찬가지로 입지의 힘과 신축의 힘이 모두 나타납니다. 남산동 입지는 기축단지 (남산롯데캐슬센트럴스카이, e편한세상남산, 남산자이하늘채)도 굳건한 모습이고, 그 외의 신축빨 받던 단지들 (청라언덕역서한포레스트, 더샵리비테르)은 더 신축단지 (힐스테이트도원센트럴, 힐스테이트대구역, 대구역제일풍경채위너스카이)에 밀려버렸습니다.
마치며
2021년과 2023년 자료로 바라본 대구시장에서 크게 알 수 있는 몇가지를 정리하며 마칩니다.
1. 재개발, 재건축 단지는 상승장에서는 1등, 하락장에서는 매우 위험. (아리랑빌라트, 석우리치타운, 경남타운, 광장타운)
2. 애매한 입지에서는 기축>신축으로 이동은 불가피 (복현>고성, 월성월배상인>죽전, 죽곡>다사, 범푸만삼>범W만힐, 대봉>태평로)
3. 초핵심입지는 신축을 이긴다. (수성구 범어4동, 북구 오삼, 중구 남산동)