프롤로그
흔히들 주택가격 회복의 분위기를 가장 쉽게 파악할 수 있는 것이 미분양을 보는 것이라고 한다.
그래서 가끔씩 대구시 투자 진입 시점을 '미분양이 줄어들 때'로 보고 있는 사람들이 있는 것 같은데, 개인적으로는 동의하지 않는다.
이유는?
대구시 미분양의 이유는, 분위기가 안좋아서도 맞는 말이겠지만, 입지 & 상품성 대비 가격이 터무니없어서다.
다음 그림을 보면 이해가 좀 쉽다.
처음 대구 시장 분위기가 좋았을 때, 그 동네에서 입지가 꽤 괜찮은 곳에 6억짜리 아파트가 분양을 했다.
결과는 완판!
그걸 지켜본 시행사 & 시공사는 그 옆에 조금 떨어지는 입지에 땅을 사서 또 6억에 분양을 했고, 결과는 또 완판!
2급지의 고분양가는 처음 분양한 1급지 아파트의 시세를 8억원으로 밀어올린다.
그걸 지켜본 시행사 & 시공사는 그 옆에 조금 더 떨어지는 입지에 땅을 사서 또 6억에 분양을 했고, 결과는 또 완판!
3급지의 고분양가는 처음 분양한 1급지의 아파트의 시세를 10억원으로 밀어올리고, 2급지 아파트의 시세를 8억원으로 밀어올린다. 가 되기를 바랬으나, 현실은 부동산시장이 급랭하면서, 1급지 아파트는 도로 원분양가 수준으로, 6억원에 분양했던 2급지 아파트는 마피 수준으로 떨어져버렸다.
그 결과 3급지의 6억원짜리 아파트는 미분양.
그렇기에, 현재 3급지 6억원짜리 아파트 투성이인 대구 미분양이 소진되려면, 1급지가 다시 10억원, 2급지가 다시 8억원으로 회복을 해 주어야 하고, 그 때 진입하면 이미 모든 집 값이 다 올라버려 늦는다는 얘기다.
다른 지역은 어떤지 잘 모르겠다. 하지만 적어도 대구는, 현재 미분양 물량중에 괜찮아 보이는 물건이 별로 없기에, 미분양을 지표로 삼기가 어렵다.
힐스테이트 동대구 센트럴
얼마 전 분양한 힐스테이트 동대구 센트럴. 미분양이다.
수성구 범어동의 힐스테이트 범어 센트럴보다는 당연히 열세이고, 더샵디어엘로와는 비슷한 입지로 보이지만, 힐스테이트 주복 특유의 좁아 터진 부지에 한 동이라도 더 우겨넣기 위해 최대한 노력한 저 노답 상품성 때문에 더샵디어엘로보다는 분명 선호도가 낮다.
가뜩이나 바로 남쪽 현대하이페리온에도 조망 및 일조가 막힌다.
비슷한 관점에서 북쪽의 동대구역센트럴시티자이에 비교해도 상품성이 떨어지고, 동대구역센트럴시티자이의 경우 신천역이나 동대구역이 어느정도 가까이있다고 생각해보면, 입지마저도 밀린다.
힐스테이트 동대구 센트럴의 분양가는 약 6억원 정도. 저기에 발코니확장비, 옵션 등등 추가하면 6억원이 넘는다. 최근 본 것 중 가장 신기한 숫자를 기록한 경쟁률이다. 0.1대 1도 아니고 0.01대 1을 기록했다..
힐스테이트 범어센트럴은 약 7억원대에서 거래되는 중이다.
동대구역센트럴시티자이와 더샵디어엘로는 5억원대에서 6억원을 잘 못넘기고 있는 상황.
위에서 분석한 대로라면, 수성구인 힐스테이트 범어센트럴이 약 9억원, 동대구역센트럴시티자이와 더샵디어엘로가 약 7억원까지는 가줘야 힐스테이트 동대구센트럴을 분양받을 마음이 생기는 것이다.
반대로, 부동산 경기가 회복되어 힐스테이트 동대구 센트럴이 하나 둘 씩 계약되기 시작한다면?
그럼 그 때가 대구 진입 타이밍이 아니라, 오히려 진입하기엔 이미 늦었다는 것이다. 주변 아파트 다 올랐다는 뜻이다.
힐스테이트 서대구역 센트럴
이번엔 서대구다.
역시 미분양을 기록한 힐스테이트 서대구역 센트럴.
이동네 대장은 아무래도 3호선 원대역 초초역세권에 자이브랜드 대단지인 서대구센트럴자이가 될 것이고, 북구청역 푸르지오 에듀포레는 위치도, 규모도, 상품성도 전부 애매~ 하긴 하지만, 그래도 대구에서는 서구보다는 북구 주소지가 조금 더 낫고, 침산동과 고성동 인프라를 어느정도 누릴 수 있다는 점에서 장점, 단점들 다 해 봤을 때 서대구센트럴자이와 비슷한 시세를 유지할 것 같다.
노원한신더휴는 신축이긴 하지만, 상승동력 얻기에는 이미 연식이 꽤 되었고, 과거 LH(천년나무)의 향기가 강해 시세가 썩 좋은 단지는 아니다. 주변 환경도 좋지 않다. 그래도 팔달시장 역이 가깝고, 어쩌면 힐스테이트 서대구역센트럴보다 입지 자체는 더 낫다고 볼 수 있다.
힐스테이트 서대구역 센트럴의 분양가는 약 5억 후반대였다. 여기에 발코니 확장비 등을 더하면 사실상 6억원이 넘는다.
참고로 힐스테이트 서대구역 센트럴에서 서대구역까지는 걸어서 37분 걸린다..
이제보니 앞의 힐스테이트 동대구센트럴 분양가가 그래도 어느정도 분위기 감안해서 눈치는 보고 냈구나... 싶을 정도다.
서대구센트럴자이는 약 5억원 정도에 거래가 되고 있고, 노원한신더휴는 3억원대, 북구청역 푸르지오에듀포레는 5억원대 분양가에 아직 미분양상태다.
이 곳도 마찬가지 기준으로 분석해보자면, 서대구센트럴자이가 7억원까지 오르고, 북구청역푸르지오 에듀포레의 미분양분이 모두 소진되고나서 피 까지 붙어야, 6억원의 힐스테이트 서대구역 센트럴을 계약 받을 마음이 생긴다.
물론 노원한신더휴 역시도 4억 후반까지는 올라와서 하방을 지지해줘야 한다.
힐스테이트 서대구역 센트럴 미분양이 소진될 때 대구에 진입하겠다? 서대구센트럴자이가 7억이 되면, 그 때는 오히려 진입할 때가 아니라 팔아야 할 때다.
대구역 센트레빌 더 오페라
태평로 & 북구 칠성동이다.
대구역 센트레빌 더 오페라는 북구 칠성동 경부선 철길변에 분양을 했던 단지다.
동은 달랑 두 동인데 심지어 한 동은 쌍쌍바 잘못 잘린 것 마냥 15층이나 더 낮은 아주 기가막힌 상품성을 가지고 있다.
비교대상 단지들 중에서는 중구에 위치한 힐스테이트 대구역이 선호도가 가장 높을 듯 싶고, 비슷한 시기에 분양했던 힐스테이트 칠성 더 오페라보다도 입지, 단지규모, 브랜드, 상품성 등 모든 것이 좋지 않다.
더 서쪽에 위치한 약 1천세대 규모의 대단지인 힐스테이트 대구역 오페라에 비해서도 더 나아 보이는게 없다.
이 곳의 분양가는 6억이 넘는다. 역시나 각종 비용을 포함하면 6억 중반 쯤 될 것... 경쟁률을 보면, 앞의 단지들이 0.1도 채우지 못했던 것을 생각하면 조금 이해가 되지 않을 정도로 나름?.. 선방을 했다.
대구 부동산 시장 부활 조짐?! (두류역자이, 대구역 센트레빌 더 오페라 청약 경쟁률) (tistory.com)
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프롤로그 최근 대구에는 두 건의 아파트 청약이 있었는데요. 두류역자이와 대구역 센트레빌 더 오페라 입니다. 두 단지 모두 최근 대구 부동산 시장 분위기에 비해 꽤 놀라운 청약결과가 나왔는
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분양 당시 포스팅을 했었기에 들어가 보시면 알 수 있겠지만, 그 당시 청약을 넣으면 백화점 상품권 준다는 광고가 있었다.
아마 그 영향이 아닐까 싶은...
힐스테이트 칠성 더 오페라의 분양가는 약 6억원 대였고, 기타 비용들을 다 더하면 여기는 7억원이다. 당연히 미분양상태.
현재 분양권으로 거래되고있는 힐스테이트 대구역과 힐스테이트 대구역 오페라는 약 5억원 중반대에 거래되고있다.
고로, 이 곳도 분석을 해보자면, 6억원 넘는 분양가의 대구역 센트레빌 더 오페라가 팔리려면, 힐스테이트 대구역과 힐스테이트 대구역 오페라가 약 8억원까지 가야하고, 힐스테이트 칠성 더 오페라가 완판되고 수천만원의 프리미엄까지 붙어야 한다.
아마 대구역 센트레빌 더 오페라와 힐스테이트 칠성 더 오페라가 완판될 때 쯤이면, 수성구에 왠만한 신축 아파트들은 다 10억원이 넘어 있지 않을까 하는... 그 날이 과연 오기는 올까 하는.... 생각이 든다.
마치며
오늘도 진지한 글이기 때문에 '다'로 끝났다... 이유는 모르겠다. 쓸 때부터 말이 이렇게 나왔다.
분양가 내리기를 바라고, 미분양 팔리기를 바라다가는 죽도 밥도 안된다.
미분양이 넘쳐나니, 대구는 앞으로 오를 일 없겠네~ 하고 생각하기엔, 현재 대구의 미분양 물건들은 매력도가 너무나도 떨어진다. 복덕방 주인장 빈이의 정보에 의하면, 실제로 벌써부터 개별 물건들마다 입지 좋은 곳들 위주로 영원히 하락할 것만 같았던 양상이 조금씩 달라지고 있기 때문이다.